שוק הנדל"ן בישראל, ובייחוד זה השייך לקטגוריית הנכסים המניבים הופך להיות רותח ומבעבע בשנים האחרונות. גם הנדל"ן הפרטי להשקעה וגם נדל"ן מסחרי נהיים מבוקשים מאוד בעקבות המשבר הכלכלי והחיפוש של אנשי עסקים וכן אנשים פרטיים אחרי מקורות רווח שלא דורשים עבודה נוספת.
אך כמובן שכמו בכל ענף, כאשר השוק מתחיל להיות מבוקש ורותח, כך גם הרמאויות מתחילות לגדול והתרגילים שסוחרים ממולחים עושים, בכדי להרוויח קצת יותר עולים בהתאם. אז מה חשוב לבדוק, וממה כדי להיזהר? על כך, במאמר זה.
נכסים שאינם מתפקדים כייעודם המקורי
אחת הבעיות הכי נפוצות כיום בתחום הנכסים המניבים, ובייחוד באזור המרכז הוא הסבת נכסים לייעוד שאינו רשום בטאבו או ברשויות. כך למשל הופכים מחסן למשרד, ומשרד לדירת מגורים על אף שמדובר בבניין מסחרי לכל דבר ועניין. לרוב נכסים אלו נמכרים או מושכרים במחירים אטרקטיביים במיוחד, ופוטנציאל הרווח עליהם גבוה, אך גם הסיכון. שימוש בשטח שאינו מתפקד כייעודו המקורי מבלי שהרשויות מודעות לכך, נחשב עבירה על החוק ועלול לגרור קנסות על בעל השטח או הנכס או אפילו הפקעה של השטח מידי בעליו. לכן, יש לבדוק היטב כל נכס בטרם רכישה, ובייחוד כאלו בעלי פוטנציאל נכס גבוה או מחיר אטרקטיבי מדי, לגבי השימוש והייעוד של השטח כפי שרשום בטאבו.
ריבוי בעלים על אותו הנכס
עוד תופעה נפוצה במקומותינו בניסיון להוריד את תשלומי המיסים ולהגדיל רווחים הוא ניסיון למכור שטחים למספר אנשים בו זמנית ויצירת מצב בו יש מספר בעלים על אותו השטח בדיוק. לרוב הדיווח לרשויות הוא פשוט על מספר שותפים שקונים את הנכס יחדיו, למרות שבפועל אין קשר בין הרוכשים, ומי שמרוויח מכל העניין הוא הסוחר שמכר את הנכס בעוד הרווח של השוכרים או הרוכשים יורד משמעותית כיוון שהוא מתחלק בין מספר אנשים. גם את הפרט הזה מומלץ לבדוק באמצעות בדיקת רישום הטאבו על ההנכס. יש יותר מדי בעלי נכס? עדיף להמנע מקנייה.
בדיקת עיקולים וחיובים על הנכס
עוד דבר שתמיד מומלץ לבדוק בעת קניית נכס, ובייחוד כזה מסחרי או ציבורי הוא האם הנכס נקי מעיקולים חיובים. אם לא תבדקו זאת, ותגלו את החיובים הללו בדיעבד, לרשויות ממש לא אכפת שהנכס עבר לידיים אחרות, החוב צריך להסגר בדרך זו או אחרת. לכן, אם אתם לא רוצים להכנס לחובות ועיקולים עוד בטרם הכנסתם שקל אחד, מומלץ לבדוק את נושא זה ולדרוש מן המוכר תנאי זה באופן כתוב וברור. אם המוכר אינו מוכן להתחייב לסגור חובות אלו, זו בהחלט עילא לביטול עסקה.
עדיף תמיד ללכת על נכס עם שוכר קיים
אחרי שבדקתם את כל הפרטים הטכניים הנ"ל בטאבו, נותר רק לבדוק את הרווחיות של הנכס. כעקרון, נהוג להמליץ על רכישת נכסים להשקעה עם שוכר שכבר קיים בהם. כך אתם מקבלים הכנסה כבר מהיום הראשון שהנכס שלכם, ובנוסף, הוצאות כמו תשלום לחברת ניהול אינן נישאות על גבכם בתקופה עד שימצא שוכר אלא משולמות באופן שוטף על ידי השוכר הקיים. מומלץ גם לוודא מתי נגמר חוזה השכירות של אותו שוכר, ולעבוד על המשכו עוד בטרם הוא מגיע לסופו.
